impôt sur la fortune immobilière IFI

Emmanuel Macron n’a jamais caché sa volonté de séduire les Français les plus riches, qui ont le potentiel financier d’investir dans l’économie française pour la relancer. Le remplacement de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) va dans ce sens et est une sorte de déclaration d’amour envers ces contribuables aisés, qui vont réaliser d’importantes économies. Mais c’est aussi une nouvelle attaque contre l’immobilier, un secteur que notre Président ne semble définitivement pas porter dans son coeur !

Détaillons cette mesure qui entre en vigueur cette année et que même la droite n’a jamais osé mettre en place…

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Qui est concerné par l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros, alors que l’ISF touchait ceux dont l’ensemble du patrimoine était supérieur à ce même montant ! Tandis que 350.000 foyers payaient l’ISF, ce sont aujourd’hui environ 150.000 foyers qui sont concernés par l’IFI. Un cadeau de la part du gouvernement à près de 200.000 foyers… qui sont également ceux qui avaient été les plus touchés par les hausses d’impôts. Ce sont en effet les ménages aisés qui ont supporté les trois quarts du choc fiscal de 2011 à 2013.

Quels sont les biens concernés par l’IFI ?

Contrairement à l’ISF, qui taxait la quasi-totalité du patrimoine des contribuables (biens immobiliers, placements financiers, voitures, bijoux…), l’IFI ne concerne plus que les biens immobiliers : résidence principale, résidence secondaire, immobilier locatif, terrain à bâtir, immobilier détenu de manière indirecte via une société… Les parts de SCPI sont également intégrées dans la base imposable, y compris celles qui sont logées dans une assurance-vie ! Cela a d’ailleurs fait l’objet d’un débat nourri au niveau des professionnels, dans la mesure où les SCPI visent principalement l’immobilier de commerce et de bureaux et peuvent donc être considérées comme de l’investissement productif.

Les abattements prévus dans le cadre de l’ISF restent pour la plupart en vigueur. Notamment, la résidence principale est toujours soumise à un abattement de 30% et certains biens continuent de bénéficier d’une exonération partielle ou totale : terres agricoles (GFA) et forêts (GFF), logements meublés dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), biens immobiliers détenus au titre d’une activité professionnelle… De la même manière, les emprunts associés à ces biens immobiliers restent déductibles du patrimoine.

Comment est calculé l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

Pour calculer l’IFI, l’Etat prend en compte le montant du patrimoine immobilier imposable au 1er janvier. Est ensuite appliqué un barème progressif d’imposition (de la même manière que pour l’impôt sur les revenus), en fonction du patrimoine immobilier imposable :

  • 0,5% entre 800.001€ et 1,3 million d’euros
  • 0,7% entre 1,3 million d’euros et 2,57 millions d’euros
  • 1% entre 2,57 millions d’euros et 5 millions d’euros
  • 1,25% entre 5 millions d’euros et 10 millions d’euros
  • 1,5% au-dessus de10 millions d’euros

Ainsi, un contribuable disposant d’un patrimoine immobilier taxable (après abattements) de 1,5 million d’euros sera soumis à un IFI de 3.900€. A noter, le « bouclier fiscal » (même s’il cache son nom), qui limite la taxation globale des revenus à 75% (incluant l’impôt sur le revenu et l’IFI), reste en vigueur.

Est-il possible de réduire son IFI ?

La création de l’IFI vient bousculer quelques niches fiscales bien connues des contribuables soumis à l’ISF ! Ainsi, l’investissement dans des PME (en direct ou via des FCPI et des FIP), qui permettait de bénéficier d’une réduction d’ISF de 50% des montants investis, n’apporte plus d’avantage fiscal dans le cadre de l’IFI. Les contribuables qui ont investi dans des PME avant le 31 décembre 2017 pourront toutefois, à titre exceptionnel, bénéficier d’une réduction d’IFI cette année. De la même manière, l’avantage fiscal accordé au titre des investissements dans la forêt, généralement via des parts de GFF, est également supprimé.

Il reste tout de même quelques solutions aux contribuables pour réduire le montant de leur IFI : augmenter ses emprunts, investir dans l’immobilier en LMP pour ceux qui en ont la possibilité, investir en nue-propriété, donner l’usufruit de certains biens à ses enfants… La mise en place de l’IFI peut également être l’occasion de réorganiser son patrimoine en réduisant son exposition à l’immobilier et en investissant dans des placements financiers (ce qui est d’ailleurs un des effets recherchés par le gouvernement). Une autre solution consiste enfin à soutenir des associations : comme dans le cadre de l’ISF, les dons apportent en effet toujours une réduction d’IFI de 75% du montant donné.

Ce qui est certain, c’est que les contribuables concernés par l’IFI, qui payaient donc l’ISF auparavant, sortent gagnants de cette réforme. Le grand perdant est une fois de plus le secteur immobilier : les revenus fonciers ont été exclus du champ d’application de la flat tax et subissent de plein fouet l’augmentation de la CSG, et seul le patrimoine immobilier est à présent touché par l’IFI. Petit à petit, l’immobilier perd donc de son attrait par rapport aux autres placements. Le marché immobilier reste dynamique en ce début d’année, mais pour combien de temps… ?

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